Ở thị trường bất động sản hiện nay, nhà đầu tư, đặc biệt với người ít vốn nên nắm rõ những vấn đề về pháp lý khi mua nhà. Đã có rất nhiều khách hàng nhận trái đắng khi không nắm rõ những vấn đề này, dẫn đất tranh chấp, kiện tụng, mất thời gian và tiền của. Do vậy, để quá tình mua nhà diễn ra thuận lợi bạn nhất định bạn phải biết để phòng tránh.
1. Căn hộ được bán không đúng với những hạng mục đã đăng ký theo pháp luật
Theo điều lệ của pháp luật thì những hành vi về thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng như đục phá căn hộ, xây vách tường ngăn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống gắn với phần sở hữu chung, mở rộng diện tích dưới mọi hình thức,… đều bị nghiêm cấm. Thế nhưng, có rất nhiều chủ đầu tư thờ ơ trước những điều luật này, bán cho bạn một căn hộ không đạt chuẩn chất lượng, gây nguy hiểm về mặt pháp lý.
Để tránh rủi ro này xảy ra thì khi đi mua dự án bạn nên yêu cầu người bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng, tức là hoàn thành cả phần cọc và đài, giằng móng.
2. Căn nhà phải đầy đủ điều kiện pháp lý
Thực tế cho thấy, trên thị trường không hiếm chủ đầu tư rao bán những lô đất mà phần móng chưa hoàn thiện, dự án chưa được cấp phép xây dựng. Khi bạn mua các lô đất này thì rủi ro khá lớn vì hợp đồng giao dịch không được chứng nhận pháp lý, sẽ rất khó để tìm được người chịu trách nhiệm giải quyết cho bạn.
Để tránh gặp phải những giao dịch này, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin về lô đất cần mua, có thể hỏi chính quyền địa phương hoặc những người dân trong khu vực.
3. Giao dịch mập mờ giữa chủ đầu tư và bên môi giới
Hiện nay, có nhiều dự án mà chủ đầu tư hợp tác với các môi giới (những nhà môi giới này với danh chính ngôn thuận) là bên hợp tác và đứng ra bán cho khách hàng với những thửa đất giấy tờ mập mờ, giá cao hay các giao dịch bất chính.
Vì vậy, khi giao dịch với các chủ đầu tư khách hàng cần cẩn trọng, kiểm tra tư cách của chủ đầu tư, nhà nước giao đất cho bên nào thì bên đó là chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba thì bạn phải yêu cầu bên thứ ba cung cấp giấy tờ ủy quyền hợp pháp để đối chiếu.
4. Chủ đầu tư gian lận diện tích nhà
Không phải chủ đầu tư nào cũng giao cho bạn đúng số diện tích nhà như đã cam kết trong hợp đồng. Chẳng hạn như diện tích thực của căn hộ chỉ có 95m2 thế nhưng căn hộ rao bán cho bạn tới 100m2. Việc này có thể bạn cũng sẽ nhận ra sau đó, nhưng để không mất thời gian bạn nên đối chiếu sổ trước khi thương lượng.
5. Điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng
Có rất nhiều khách hàng chịu thiệt thòi, bất lợi khi khi giao dịch đã được thực hiện. Chẳng hạn, dự án bị kéo dài thời gian, thi công không đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi lại.
Chủ đầu tư thường đưa những điều kiện bất khả kháng này vào hợp đồng mà khách hàng không thể thực hiện được. Do vậy, trước khi thực hiện kí hợp đồng, đặt cọc, giao dịch tiền tại ngân hàng. Bạn cần tỉnh táo đọc kĩ những điều khoản trong hợp đồng để tránh kiện tụng, tránh những rủi ro pháp lý mua nhà về sau.
6. Bán đất nền trước khi có qui định pháp lý
Có một số trường hợp chủ đầu tư vì kẹt tiền nên bán những thửa đất chưa được đền bù, giải tỏa xong hay giao dịch đang bị phong tỏa. Nếu không may, mua phải những thửa đất như vậy bạn có khả năng cao không được công nhận quyền sở hữu, mất tiền oan.
Để tránh rủi ro không hay này xảy ra, người mua cần yêu cầu bên chủ đầu tư cho kiểm tra các giấy tờ chứng nhận quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án.
7. Mua nhà “lăn tay” những lô đất đang cầm cố
Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp khách hàng trắng tay bởi mua phải những lô đất đang bị thế chấp hoặc cầm cố. Trường hợp này xảy ra khi những giao dịch đều thực hiện bằng giấy, người mua không tìm hiểu kĩ càng về giấy tờ pháp lý của những lô đất này. Khi tiền đã giao, dọn qua ở thì người dân mới tá hỏa vì tiền mất, nhà thì không được ở.
Người mua cần lưu ý khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều phải lập hợp đồng bằng văn bản(hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Sau đó, phải đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua.
8. Vướng quy hoạch hoặc né thuế
Người mua nhà đất không kiểm tra hoặc không thể kiểm tra thông tin quy hoạch của bất động sản, hoặc bên bán biết nhưng không cung cấp thông tin cho bên mua, hoặc cung cấp thông tin sai lệch (vô tình hoặc cố ý).
Bên bán kê khai giá trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc vì giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.
9. Rủi ro vì bị lừa đảo
Chủ sở hữu chỉ có một miếng đất hoặc nhà, nhưng nhận cọc, giữ chỗ, bán cho nhiều người bằng giấy tay hoặc bằng hợp đồng cọc, ủy quyền. Đây là những loại hợp đồng mang rủi ro cao có thể khiến bạn mất trắng nếu gặp phải tình huống lừa đảo này.
Trên đây là 8 rủi ro pháp lý mua nhà thường gặp nhất của người mua dẫn đến việc kiện tụng, tranh chấp, mất tiền nhiều nhất. Việc mua nhà,mua đất còn gặp rất nhiều rủi ro khác nữa nên người mua đất cần phải thật khôn ngoan, tìm hiểu thật kĩ về lô đất, chủ đầu tư và các giấy tờ pháp lý có liên quan để tránh những rủi ro không hay về sau.
